Mieterhöhung nach Modernisierung: Rechte, Pflichten und Kostenumlage verständlich erklärt

Mieterhöhung nach Modernisierung: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Eine Modernisierung einer Mietwohnung kann den Gebrauchswert der Mietsache erheblich steigern und zur Einsparung von Energie beitragen. Doch viele Mieterinnen und Mieter fragen sich, in welchem Umfang Vermieter die entstandenen Kosten auf sie umlegen dürfen. Besonders bei der Installation einer neuen Heizung, einer energetischen Sanierung oder einer umfassenden Badsanierung stellt sich die Frage nach einer zulässigen Mieterhöhung nach Modernisierung.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Modernisierungskosten umgelegt werden dürfen, wie die Mieterhöhung nach einer Sanierung berechnet wird und welche Rechte Vermieter und Mieter haben.

Was gilt als Modernisierung und was als Instandhaltung?

Grundsätzlich unterscheidet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zwischen Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen:

• Instandhaltung: Reparaturen und der Austausch defekter Einrichtungen (z.B. defekte Heizung) zählen zur Instandhaltung und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
• Modernisierung: Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen oder den Energieverbrauch senken (z.B. Einbau einer Wärmepumpe oder Austausch einer funktionierenden Heizung durch ein modernes Gerät), dürfen nach § 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden.

Beispiel: Der Austausch einer alten, funktionierenden Heizung durch eine moderne, mit erneuerbaren Energien betriebenen Heizungsanlage gilt als Modernisierung.

Wie wird die Mieterhöhung nach einer Modernisierung berechnet?

Vermieter dürfen 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Jahresmiete umlegen. Dies gilt jedoch nur für Kosten der Modernisierung, die nicht durch öffentliche Fördermittel gedeckt sind.

Berechnungsbeispiel für eine neue Heizung:

• Kosten der neuen Heizung (nach Abzug von Fördermitteln): 10.000 €
• Wohnfläche: 100 m²
• Umlagefähige Kosten pro m²: 10.000 € / 100 m² = 100 €
• Jährliche Mieterhöhung: 8 % von 100 € = 8 € pro m²
• Monatliche Mieterhöhung: 8 € / 12 Monate = 0,67 € pro m²

Bei einer 100 m² großen Wohnung ergibt das eine monatliche Mieterhöhung von 67 €.

Grenzen der Mieterhöhung nach Modernisierung

1. Kappungsgrenze

Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um maximal 3 €/m² steigen. Bei Wohnungen mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete von weniger als 7 €/m² ist die Erhöhung auf 2 €/m² begrenzt.

2. Ankündigungspflicht

Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen.

3. Härtefallregelung

Mieterinnen und Mieter können einer Mieterhöhung widersprechen, wenn sie eine unzumutbare Härte darstellt.

Welche Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden?

Umlagefähig sind nur bauliche Maßnahmen, die den Wohnwert steigern oder den Energieverbrauch reduzieren. Dazu zählen:

• Einbau einer neuen Heizung oder einer Wärmepumpe
• Dachsanierung zur besseren Wärmedämmung
• Austausch von Fenstern gegen energieeffiziente Modelle
• Installation von Solaranlagen zur Heizungsunterstützung
• Badsanierung, wenn hochwertige Ausstattung eingebaut wird

Nicht umlagefähig sind Instandhaltungsmaßnahmen wie die Reparatur oder der Austausch defekter Anlagen.

Neue Heizung: Modernisierung oder Instandhaltung?

Der Austausch einer defekten Heizung zählt zur Instandhaltung und darf nicht umgelegt werden. Wird jedoch eine funktionierende Heizung durch eine moderne, effizientere ersetzt (z.B. durch eine Wärmepumpe), gilt dies als Modernisierung und die Kosten können auf die Mieter umgelegt werden.

Energetische Sanierung: Kostenumlage und Förderungen

Bei einer energetischen Sanierung dürfen die Modernisierungskosten ebenfalls zu 8 % auf die Miete umgelegt werden. Gleichzeitig können Vermieter von öffentlichen Fördermitteln profitieren, wodurch die umlagefähigen Kosten sinken.

Beispiel:

• Gesamtkosten für eine Wärmedämmung: 20.000 €
• Förderung durch KfW: 5.000 €
• Umlagefähige Kosten: 15.000 € → 8 % = 1.200 €/Jahr = 100 €/Monat

Pflichten des Vermieters bei einer Modernisierung

1. Schriftliche Ankündigung: Mindestens drei Monate vor Beginn.
2. Detaillierte Kostenaufstellung: Welche Kosten entstehen und wie hoch die Mieterhöhung ausfällt.
3. Angabe öffentlicher Fördermittel: Diese müssen bei der Berechnung der Mieterhöhung berücksichtigt werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Darf der Vermieter die Kosten für eine neue Heizung auf den Mieter umlegen?

Ja, wenn es sich um eine Modernisierung handelt, z.B. beim Einbau einer energieeffizienten Wärmepumpe. Der Austausch einer defekten Heizung gilt jedoch als Instandhaltung und ist nicht umlagefähig.

Wie lange darf die neue Heizung auf den Mieter umgelegt werden?

Die Mieterhöhung bleibt dauerhaft bestehen, da die Modernisierung den Gebrauchswert der Wohnung steigert.

Wie viel Mieterhöhung nach Sanierung ist erlaubt?

Maximal 8 % der Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden, begrenzt durch die Kappungsgrenze.

Wie berechnet sich die Mieterhöhung nach einer Badsanierung?

Nur die Modernisierungskosten (z.B. für bessere Ausstattung) dürfen umgelegt werden. Instandhaltungskosten sind ausgeschlossen.

Gibt es Förderungen, die die Mieterhöhung mindern?

Ja, öffentliche Fördermittel (z.B. KfW-Zuschüsse) müssen bei der Berechnung abgezogen werden.

Fazit: Mieterhöhung nach Modernisierung – Rechte kennen und Kosten verstehen

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist rechtlich erlaubt, wenn sie korrekt angekündigt und berechnet wird. Maßnahmen wie der Einbau einer neuen Heizung oder einer Wärmepumpe dürfen unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben auf die Mieter umgelegt werden. Mieterinnen und Mieter sollten ihre Rechte kennen, während Vermieter gesetzliche Vorschriften beachten müssen.

Nutzen Sie als Vermieter mögliche Fördermittel, um die Modernisierungskosten zu senken, und informieren Sie Ihre Mieter transparent. So profitieren beide Seiten von einer modernen und energieeffizienten Wohnung.